介绍

自全球金融危机以来，私募股权房地产基金筹集和部署的资本增长令人印象深刻. 在过去的12年里，超过1万亿美元被分配到这些基金中.¹ 而且，无论是增长速度还是由此产生的量子，似乎都没有放缓的迹象. 

随着主要资本投资的增加, 一个自然的必然市场倾向于以二级交易的形式发展. 简单地说, 二级市场是对现有资产的投资, 带来新股本的结构或情况, 重置投资的时钟，重新调整其所有权. 

房地产是二级市场中一个有吸引力的角落, 特别是考虑到以gdp为主导的资本重组交易的出现. 一度被视为对难以出售的资产进行资本重组的一种方式, 这些交易现在被普通合伙人(gp)视为持有其最佳资产的机会. 对这些二级市场的投资者来说也是如此, 以gdp为主导的资本重组，往往提供了一个机会，让投资者有机会接触到以前遥不可及的高质量资产. 

事实上，房地产二级市场的资产管理规模达到了2倍.截至2020年9月底，占所有房地产资产管理规模的7%，而2013年底还不到1%.² 澳门捕金娱乐预计，随着更多以gdp为主导的资本重组冲击市场，这一比例将继续上升. 此外, 可投资的领域是巨大的，因为几乎所有商业房地产资产都是二级交易的候选对象, 不仅仅是基金. 

然而，重要的是要记住，新的机会可能带来新的复杂性. 随着gdp主导的资本重组正迅速成为房地产二级市场的未来, 澳门捕金娱乐认为，要充分利用这些机会，就需要拥有专业的经验和专业知识, 经营和投资房地产. 

房地产二级市场的增长

而房地产在很大程度上是非流动性的，旨在作为一种长期投资, 私募基金的寿命通常为7-10年. 这种时间上的不匹配可以在二级市场创造机会. 

随着有限合伙人(lp)和普通合伙人在管理其私人市场投资时寻求灵活性和流动性，房地产二级市场的交易量经历了巨大的增长(见图1)。. 2016年12月至2020年6月期间，房地产二级基金管理的资产几乎增加了两倍, 从9美元.30亿到270亿美元.³ 今天, 房地产约占整个二级市场的5%, 它继续由私募股权资产主导(见图2)。. 

在经历了一段较长时间的房地产融资活跃之后, 在可预见的未来，这一阶段似乎为二级市场带来了重大机遇(参见图3)。. 随着这些基金的期限接近尾声，许多普通合伙人可能正在寻求资本重组. 而且由于任何房地产资产都可能成为资本重组或次级资产的候选对象, 这个市场的潜在规模是巨大的.

gdp主导的资本重组的兴起

lp主导的交易是更为传统的二级市场交易. 其中包括想要在基金终止前清算的有限合伙人出售基金权益. 例如，传统的二级市场为有限合伙人提供流动性, 以应付资金限制), 让他们尽早锁定收益，并/或给他们一种减少对某一资产类别过度配置的方法.

购买次级权益的投资者, 另一方面, 是否有可能以有吸引力的估值获得高质量资产, 曲线缓解, 较高的流动收入, 更短的投资回收期和更大的多样化. 暴露于次级病毒也可以广泛地增强防御, 房地产投资的风险调整方法.

gdp主导的交易是最近才出现的现象. GP主导是一个宽泛的类别，包括GP为自身或其投资者群体创造流动性的多种方式, 包括资本重组, 收购要约和分拆. 

对于普通合伙人来说，参与二级交易可以带来几个好处. 它可以让他们: 

• 为有限合伙人加速流动性和锁定收益 
• 在他们的投资者基础上增加战略和/或长期投资者 
• 保留他们最好的资产，同时实现额外的收益 
• 为新的或后续的投资获得新的资金
• 为有限合伙人提供更多定制化解决方案

gdp主导的交易也可以为一级和二级有限合伙人提供一些好处, 例如机会:

• 重新调整基金的经济状况，使普通合伙人的利益与有限合伙人的利益更好地保持一致
• 尽早实现投资回报或锁定收益
• 产生的流动性
• 管理或重新平衡他们的投资组合
• 瞄准难以直接购买的优质资产
• 转入gdp主导的资本重组

由于这些好处, 近年来，gdp主导的交易在整个二级市场中占据了更突出的份额. 据估计，到2020年，gdp主导的资本重组将占整个二级市场的50%, 从2019年的32%上升，澳门捕金娱乐预计这一趋势将持续下去(见图4和图5)。.

为什么是现在?

宏观事件——比如全球金融危机——往往会刺激更大的二级市场活动. 新冠肺炎危机似乎是最新的催化剂, 将以gdp为主导的资本重组推向房地产二级市场的顶端，因为许多普通合伙人不得不改变他们的退出计划，转而从事酒店业, 零售及写字楼资产.

然而，对于“为什么是现在”这个问题，最好的答案可能是普通合伙人思维的演变. 而普通合伙人过去只寻求对最糟糕的资产进行资本重组, 现在，他们希望这样做主要是为了最好的. 换句话说, 即使是在市场特别强劲的时候, 普通合伙人可能希望引入新资本，让自己有更多时间处理具有显著附加价值创造潜力的资产, 特别是在投资组合需要数年时间才能累积的情况下. 

目前，澳门捕金娱乐看到各种类型的二级交易出现的原因有很多. 例如，一些有限合伙人可能只是想重新平衡他们的投资组合, 减少他们对房地产私募股权的配置. 澳门捕金娱乐还看到二级市场作为事件驱动的机会主义投资而兴起, 其中可能涉及有限合伙人(通常是高净值投资者)，他们在五六年前投资了一只房地产基金，现在正在寻找机会退出. 在很多情况下, 他们愿意出售, 通常是机构投资者, 低于内在价值. 

最后, 在COVID影响业务计划的情况下，也出现了机会, 造成LP基地的中断, 策略或资本配置. 在这里, 这些基金正在寻求机构资本, 深厚的行业关系, 以及组织或运营经验来帮助他们实施商业计划.

管理复杂性

房地产二级交易的类型差别很大. 它们可能涉及从现有机构或高净值投资者手中收购私人持有的资产(全部或部分)，或购买房地产基金权益. 

他们可以采用各种各样的法律结构, 包括混合型封闭式基金, 独立的账户, 合资企业, 房地产投资信托基金, 运营公司和开放式基金. 因此, 对于那些希望投资于二级市场的人来说，舒适和复杂的经验是一个优势.

以gdp为主导的资本重组的兴起，也突显出在这些交易中需要更多专业合作伙伴. 例如, 这些交易往往涉及单一资产或高度集中的投资组合. 拥有承销能力和投资专业知识，能够进行必要尽职调查的投资者，可能会在投资的剩余期限内为这种关系增加价值. 

漫漫长路

而绝大多数二级市场都是私人股本, 房地产和基础设施等领域正在增长. 这, 还有他们潜在的好处，比如加速流动性, 锁定收益和价值创造机会意味着澳门捕金娱乐相信二级市场将有很长的发展空间. 对于以gdp为主导的细分市场来说尤其如此. 

随着市场变得越来越复杂, 澳门捕金娱乐认为，投资者应该考虑更新的交易类型，使他们能够获得高质量的资产. 以gdp为主导的资本重组和其他二级市场可能带来的潜在好处, 澳门捕金娱乐认为，最好的办法是继续专注于尽职调查.

^尾注:

<sup>1. 自2008年1月1日至2019年12月31日期间的Preqin.
2. Preqin.
3. Preqin.</sup>

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